Printre punctele importante ale initiativelor se afla instituirea unui cuantum maxim al avansului care poate fi perceput de dezvoltatori, precum si necesitatea unor contracte de asigurare pentru sumele platite de cumparatori.
In prima propunere legislativa, lansata la jumatatea lunii ianuarie, este prevazut un avans de maximum 15%, in cazul in care dezvoltatorul nu are o asigurare pentru transferul de proprietate. In cea de-a doua propunere, de la finalul lunii trecute, este specificat un avans maxim de 10%, care poate creste pana la 40%, daca dezvoltatorul are incheiat un contract de asigurare pentru pierderi financiare. Spre deosebire de celelalte doua, cea de-a treia propunere nu specifica un cuantum maxim al avansului, ci doar ca dezvoltatorul imobiliar poate incasa o suma, cu titlu de avans, in conditiile prevazute de Codul civil. Punctul comun al celor trei propuneri, referitor la sumele incasate ca avans, este ca acestea se vor incasa intr-un cont bancar special destinat proiectului in cauza si vor putea fi utilizate exclusiv in scopul dezvoltarii si construirii acestuia.
Stabilirea unui nivel maxim al avansului achitat de cumparator poate fi un demers util, insa, in opinia mea, poate sa incurce mai mult decat sa ajute. Se obisnuieste ca dezvoltatorul sa isi asigure o baza de clienti certi pentru locuintele construite si, in acelasi timp, o parte din necesarul de finantare. In plus, in mod firesc, banca nu vrea sa isi asume integral riscurile proiectului si cere dezvoltatorilor sa contribuie cu sume proprii, care pot fi asigurate, macar partial, din avansurile de la cumparatori. Antecontractul sau promisiunea de vanzare-cumparare, ca si contractul final, reprezinta vointa si decizia partilor, in cunostinta de cauza, fara constrangeri. Nu doar se vinde, ci se si cumpara o locuinta, nu? Decizia de a aloca o suma mai mare pentru a cumpara un apartament in stadiul de proiect, mai ales fara garantii sau asigurari din partea dezvoltatorului, vine la pachet cu anumite riscuri. Cunoastem deja cazuri in care avansul ajunge si la 100%, dar nu cred ca aceia care platesc sume considerabile pentru o simpla promisiune ca pe un teren de pe litoral se va afla un bloc in care vor detine un apartament, nu sunt constienti ca isi asuma un risc major de a pierde toti banii in cazul in care acel dezvoltator intra in dificultate.
Un alt motiv pentru care nu cred ca va functiona un plafon maxim al avansului, mai ales de 10% sau 15%, este acela ca, desi in ultimii ani ponderea achizitiilor cash a crescut considerabil, finantarea bancara este inca esentiala, pentru multi, la achizitia unei locuinte. Iar una dintre conditiile de acordare a creditului este ca o parte din pretul locuintei sa fie achitata in avans de cumparator, in general minimum 15%, in unele cazuri chiar mai mult.
Ce ar face cumparatorul daca legea ar impune ca avansul maxim pe care dezvoltatorul il poate incasa pentru o locuinta sa fie de 10%, iar banca ar spune ca trebuie sa fie de minimum 15%? Nu toti suntem norocosi sa avem economii de o viata suficiente pentru a cumpara cu banii jos doua-trei apartamente.
Referitor la contractele de asigurare pe care ar trebui sa le incheie dezvoltatorii, nu vad nimic neobisnuit sau nerealizabil. Sunt sigur ca multi dintre dezvoltatori au apelat la astfel de instrumente de acoperire a riscurilor, fie ca vorbim despre asigurarea lucrarilor de constructie pentru eventuale daune materiale survenite in timpul lucrarilor (incendii, furtuni, explozii, furt, eror[mepr-show rules=”1611″ unauth=”both”]i de executie, daune produse vecinatatilor sau accidentarea muncitorilor), despre asigurarea de raspundere profesionala pentru dezvoltatori, constructori si proiectanti sau despre garantia de buna executie, pe care ar trebui sa solicite nu doar bancile, ci si promitentii cumparatori, pentru a avea o siguranta mai mare ca proiectul va fi finalizat conform contractului.
Unele tari cer deja dezvoltatorilor imobiliari sa incheie o polita care sa protejeze banii platiti in avans de cumparatori. Spre exemplu, in Marea Britanie cumparatorii care achizitioneaza locuinte noi sunt protejati prin New Home Warranty & Deposit Protection, care acopera depozitele platite de cumparatori in caz de faliment al dezvoltatorului, protectia avansului fiind de 5-10% din pretul locuintei. In Germania, dezvoltatorii sunt obligati sa ofere o garantie bancara sau o asigurare de protectie a avansului pentru cumparatori, care isi pot recupera integral banii platiti in cazul falimentului dezvoltatorului. Franta a instituit, prin Codul Constructiilor si Locuintelor, obligativitatea ca orice dezvoltator sa incheie o garantie financiara de finalizare inainte de a incepe vanzarea apartamentelor dintr-un proiect, iar daca finalizarea constructiei nu este realizata in termenul stabilit, sumele platite de cumparatori sunt returnate.
Un alt aspect important, specificat in toate cele trei propuneri de lege, este obligativitatea notarii in Cartea Funciara a autorizatiei de construire si a planului de apartamentare sau lotizare, inainte de a putea incheia in forma autentica antecontracte sau promisiuni de vanzare-cumparare, precum si inscrierea acestora din urma in Cartea Funciara, cu notarea unei ipoteci legale in favoarea promitentului cumparator. Se pot face si acum, dar nu toti cumparatorii stiu ca au aceasta posibilitate, iar majoritatea dezvoltatorilor nu accepta prea usor astfel de formalitati.
Fara inscrierea in Cartea Funciara a antecontractului sau promisiunii de vanzare cumparare, promitentul cumparator isi asuma niste riscuri mari si inutile. In plus, aceasta inscriere este, in general, necesara in procesul de preaprobare a unui credit ipotecar. De aceea, cred ca ar fi o prevedere legala utila.
Ultima dintre cele trei initiative legislative propune si o modificare a Legii notarilor publici si activitatii notariale, prin introducerea unui Registru national notarial de evidenta a promisiunilor de vanzare (RNNEPV), in care ar trebui inregistrate toate promisiunile de vanzare a imobilelor dintr-un condominiu sau ansamblu rezidential, in curs de construire sau finalizate. Daca se va impune inscrierea acestora in Cartea Funciara, nu vad rostul acestui demers, pentru ca se va putea vedea intr-un extras de Carte Funciara daca pentru o locuinta este notata o promisiune de vanzare-cumparare pentru care cineva a platit un avans.
Inca o propunere a acestei din urma initiative este ca fiecare promitent cumparator sa fie obligat sa apeleze la asistenta juridica, prin avocat sau consilier juridic, la incheierea antecontractului sau pomisiunii de vanzare-cumparare, asistenta care se va verifica de catre notarul public si se va mentiona in cuprinsul actului, sub sanctiunea nulitatii absolute a actului, numai la cererea beneficiarului promisiunii de vanzare. Trecand peste incoerenta articolului propus, apare intrebarea: cine asigura si cine plateste asistenta juridica? Notarul public il va sfatui gratuit pe beneficiar sau acesta va apela la un avocat specializat?
Parlamentarii si-au propus ca saptamana viitoare sa aiba deja o forma finala a legii (legilor?) care sa fie supusa aprobarii Camerei Deputatilor. Ramane de vazut daca se va stabili prin lege un cuantum minim al avansului platit dezvoltatorilor si, daca da, cat va fi acesta. O consultare publica serioasa nu ar strica, mai ales cu dezvoltatorii, care stiu bine ce pondere din costurile totale de edificare isi pot asuma din banii proprii, cu bancile, care acum cer un nivel minim al avansului cumparatorului, si cu asiguratorii, care ar trebui sa garanteze returnarea avansurilor in cazul unor nedorite falimente ale unor dezvoltatori imobiliari.
Inscrierea obligatorie in Cartea Funciara, pe principiul daca tu nu stii ce e bine pentru tine, stiu eu, poate fi o modificare utila pentru redresarea increderii in mecanismele pietei imobiliare. Sper totusi ca acest soc imobiliar, care nu este primul si nu cred ca va fi nici ultimul, sa contribuie la constientizarea celor care inca mai cred ca daca platesc pentru o foaie de hartie, cu cateva randuri si doua semnaturi, vor deveni avuti, cum credeau unii acum 200 de ani, in goana dupa aurul Vestului Salbatic. Mai sper si ca goana dupa chilipiruri va mai incetini si ca nu vom mai crede in toate promisiunile nesustenabile ale unor afaceri romanesti sau de familie, care promit iluzii de lux la mare sau pe munte si apoi pleaca direct la cumparaturi in desert.
Imaginea utilizata in acest articol a fost preluata de pe site-ul Economica si poate fi vizualizata direct aici.
[/mepr-show]